Росреестр Татарстана разъясняет порядок оформления индивидуальных жилых и садовых домов по новым правилам

Напомним, теперь для строительства таких домов не требуется получать разрешение. Однако вопросов у наших граждан меньше не стало. В связи с этим начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева подготовила разъяснения по данной теме.

Что относится к объектам индивидуального жилищного строительства

Обращаем внимание на то, что Градостроительный кодекс РФ дополнен понятием «объект индивидуального жилищного строительства». Это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Появление в законодательстве такого определения должно решить вопрос о недопустимости возведения на землях ИЖС так называемых «таунхаусов» и многоквартирных домов. Ведь не секрет, что недобросовестные застройщики возводят такие объекты под видом индивидуальных жилых домов, а затем после оформления прав производят раздел дома на части. Либо продают дом в долевую собственность разным покупателям, уверяя, что в дальнейшем без проблем можно будет разделить дом на самостоятельные объекты недвижимости.

Что пришло на смену разрешения на строительство

Теперь для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется разрешение на строительство. Однако это не значит, что на своем участке можно строить бесконтрольно, без каких-либо документов. Процедура оформления документов существенно изменилась, причем не только на индивидуальные жилые дома, расположенные на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в личных подсобных хозяйствах (в границах населенных пунктов), но и на дома, расположенные на садовых участках.

Теперь граждане, прежде чем начать возводить один из перечисленных объектов недвижимости (либо реконструировать его!), должны обратиться в орган местного самоуправления (в Казани, например, это Управление градостроительных разрешений исполкома города) с уведомлением о начале планируемого строительства.

Это документ, в котором собственник извещает орган местного самоуправления о начале строительства дома и указывает его конкретные характеристики. Что важно: указанное уведомление составляется по форме, утвержденной Минстроем России. При этом к уведомлению должны быть приложены необходимые документы, перечень которых предусмотрен законодательством (правоустанавливающий документ на землю, документ, подтверждающий полномочия представителя, описание внешнего облика объекта недвижимости, если он будет возводиться в границах исторического поселения и т.д.) Подавать такое уведомление нужно для того, чтобы на участках их владельцы возводили только разрешенные законом объекты.

Что делать после подачи уведомления

После поступления уведомления полномочный орган в течение семи рабочих дней проверяет, соответствуют ли параметры дома разрешенным нормам. И затем либо направляет заявителю уведомление о соответствии либо о несоответствии. В последнем случае необходимо будет исправить указанные замечания.

Получение застройщиком от полномочного органа уведомления о соответствии считается согласованием указанным органом строительства или реконструкции объекта и дает право застройщику реализовать задуманное в течение 10 лет. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок (например, при продаже участка до завершения строительства).

Строительство завершено. Что дальше

Поскольку для объектов ИЖС теперь не требуется разрешение на строительство, то, соответственно, не потребуется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, если ранее для объектов ИЖС был установлен срок окончания упрощенного порядка оформления – 1 марта 2020года, то теперь этот срок отменен и тот порядок, который мы сейчас разъясняем, бессрочен.

Теперь, по новому порядку, после завершения строительства (или реконструкции) в течение месяца нужно подать в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства, приложив к нему предусмотренные законодательством документы, в том числе технический план дома. Форма уведомления об окончании строительства утверждается Минстроем России (то есть не является произвольной).

Полномочный орган в течение семи рабочих дней проведет предусмотренные законодательством проверки и подготовит застройщику уведомление о соответствии или несоответствии построенного дома требованиям законодательства.

Как оформить право собственности на построенный объект

В случае если по результатам проведенных проверок полномочный орган подготовил уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства, данный орган обязан направить в электронном виде в орган регистрации прав (т.е. в Управление Росреестра по Республике Татарстан) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на данный объект недвижимости, приложив уведомление об окончании строительства, представленный застройщиком технический план, а также соглашение об

определении долей в праве собственности на дом (если земельный участок принадлежит нескольким лицам). Таким образом, гражданам не нужно обращаться в Росреестр Татарстана, за него это сделают муниципальные органы власти, хотя при желании они могут обратиться за оформлением прав самостоятельно.

Уведомительный характер касается строительства не только индивидуальных жилых домов, но и садовых…

В настоящее время данные изменения касаются только садовых домов с назначением нежилое, расположенных на дачных и садовых земельных участках. Для жилых домов, жилых строений, расположенных на указанных земельных участках, порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав остается прежним до 1 марта 2019г., то есть в этот переходный период поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на указанные объекты недвижимости можно будет при представлении технического плана, составленного на основании декларации (без направления вышеуказанных уведомлений).

Как определить назначение дома, построенном на садовом участке

В этом вопросе следует руководствоваться двумя законами о садоводстве: действующим пока Федеральным законом №66-ФЗ и вступающим в силу новым Федеральным законом №217-ФЗ, а также Градостроительным кодексом РФ. Исходя из содержащихся в нем понятий, садовый дом с назначением «нежилое» - это здание сезонного использования, связанное с временным пребыванием в нем. А жилое строение и жилой дом на садовом земельном участке предполагают, соответственно, возможность проживания в таком здании.

Ответственность в случае неподачи уведомления

Во-первых, неисполнение застройщиком порядка уведомления об окончании строительства является основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации права, а затем и к отказу в кадастровом учете и регистрации прав.

Во-вторых, несоблюдение порядка получения уведомлений может привести к признанию объекта недвижимого имущества самовольной постройкой. А самовольная постройка подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования или даже сносу.